Kuyhwon Tay Kuyhwon Tay Author
Title: RM100 也能投资房地产?
Author: Kuyhwon Tay
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在马来西亚股票交易所挂牌的上市公司中,就有一类叫产业信托(REIT)。由于在股市上交易,新手常把产业信托误当成一种股票,但产业信托实为房地产投资。 REIT 就是 REAL ESTATE INVE...
在马来西亚股票交易所挂牌的上市公司中,就有一类叫产业信托(REIT)。由于在股市上交易,新手常把产业信托误当成一种股票,但产业信托实为房地产投资。

REIT 就是 REAL ESTATE INVESTMENT TRUST 的缩写,有别于上市的房地产公司,它不会通过销售房产来赚取盈利,而是从股市收集了投资者的资金,以收购大宗的商业性产业,如办公大厦、购物中心、工厂、酒店等等,交由一家产业管理公司去管理,管理公司负责收租及维修建筑物,从租金中扣除管理费后,将结存的租金净额分发给投资者。



政府规定,产业信托公司必须将90%以上的租金分发给信托股股东,因此产业信托的股息回酬率都是相当可观的(从过往数据来看产业信托每年平均带来6%-8%的回酬 )。换句话说,当你投资产业信托时,就等于拥有了该产业,即使其中的极小部分,你也有收租的权力,你的股息回酬就是你的“租金”。

产业信托的价值,会和其资本一起增值,而且享有租金的收入,确实是让投资者间接拥有房产的可靠方式。比起实质持有产业,产业信托拥有更高的资金流动率。产业信托的交易方法与股票相似,只要在电脑面前轻松按一按即可买卖。相反的,欲买卖实质持有产业必须花费很多时间,功夫及费用(装修费,刊登广告,代理佣金,律师费,拥有权费用等等)。

另外,通过产业信托,投资者可以投资一些多样产业,如购物广场,办公室,工业建筑,酒店,医疗建筑等等,这些都是一般投资者比较难接触的实质产业。也许读者会认为产业信托的股息并不吸引,笔者就在此举个例子比较,在马来西亚股市交易所上市的 YTL Hospitality REIT (YTLREIT),收市 (21.07.2016)个股价格为 RM 1.09, 该产托股息大约8仙,股息回酬就是 (RM 0.08/RM 1.09)= 7.35%。若今天用投资了RM50万进YTLREIT,每一年收的股息是 RM 36,750,每月平均租金为 (RM 36,750 / 12) = RM 3,000左右。

换个角度,若以刚才的 RM 50万买入一个实质产业,每月可以固定收到 RM 3,000的租金吗?而且实质产业的租金可不是净租金(没包括各种费用如装修费,手续费等等),还必须付个人所得税呢!





这么说来,产业信托可以取代实质产业投资吗?笔者不这么认为。毕竟实质产业投资可以利用杠杆,向银行贷款借力,就如以上例子,投资者若要买进RM50万的产业信托,就必须要有RM50万的现金。而实质产业投资者只需付上 10%的头期,就可买到 RM50万的产业,这就是实质产业的优势。

反而,产业信托常视为政府债卷及银行定期存款的代替品,原因是产业信托的核心产往往是价值较稳定的产业,收入来源(租金)也非常稳定,模式简单不复杂,政府也规定没特别批准的情况下产业信托不可借贷超过其资产的50%,所以产业信托的股价波动非常小,长期还可以随着其核心房产的价值慢慢增长。

若读者觉得股票风险太大,定期存款回酬太少,可以考虑保险的储蓄计划。其实除了考虑储蓄计划以外,读者们也可考虑产业信托,毕竟其风险低,回酬不逊色于储蓄计划,更重要的是资金流动率高,不需长年被锁死。产业信托一点也不复杂,也许不说你不知,你爱逛的 KLCC, Sunway Pyramid, Fahrenheit88, Pavilion, Sungei Wang Plaza 全都是上市的产业信托 !


总结:

在国外较成熟的股市,产业信托有相当长的历史,是寻求稳定收入的投资者的宠儿。可惜大马民众投资意识偏低,大多数的人连产业信托是什么都没听过,所以在马来西亚股市交易所上市的产业信托也就只有区区的17家而已。

若你想投资房产却缺乏资金,或你厌倦了定期存款的低利息却又不敢向股票踏出第一步,产业信托也许是你最佳的选择。产业信托最低的投资单位是100股,Pavilion REIT 今天一股价格为 RM 1.17, 所以最低的投资数额为 RM 117。哈哈,先不谈回酬,花区区RM 117就可大摇大摆地走进 Pavilion说你是这建筑的股东之一,不是很好玩吗?

沙巴谈经济



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